Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 291/2025/NĐ‑CP sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ‑CP, điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất. Bài viết này Kế Toán Phạm Gia sẽ phân tích chi tiết các điểm sửa đổi, giúp doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định mới.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/11/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định 104/2024/NĐ-CP (quy định về Quỹ phát triển đất).
Văn bản có hiệu lực kể từ ngày ký, được xem là bước điều chỉnh quan trọng nhằm hoàn thiện cơ chế thu, quản lý và sử dụng các khoản liên quan đến đất đai, đồng thời xử lý những vướng mắc phát sinh sau khi hai nghị định trên đi vào thực tiễn.
Các nội dung được điều chỉnh tập trung vào việc làm rõ cách xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ chế miễn giảm, cũng như quản lý và sử dụng Quỹ phát triển đất.
Điều chỉnh mức thu và phương pháp xác định tiền
Một trong những nội dung được quan tâm nhất là việc điều chỉnh mức thu và phương pháp xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP đã bổ sung quy định nhằm làm rõ nguyên tắc xác định giá đất, điều chỉnh hệ số tính thu và quy định cụ thể cơ chế xử lý trong trường hợp áp sai, từ đó giảm chênh lệch giữa các địa phương và tăng tính minh bạch trong nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
Nghị định mới làm rõ điều kiện và cách tính diện tích được miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.
Đối với chính sách dành cho đồng bào dân tộc thiểu số, văn bản quy định rõ chỉ áp dụng với đối tượng đang sinh sống tại địa bàn có đất được giao, tránh việc mở rộng không đúng phạm vi chính sách.
Sự thay đổi này hướng đến tính công bằng và minh bạch hơn trong thực hiện chính sách ưu đãi của Nhà nước.
Cơ chế quản lý Quỹ phát triển đất
Với nội dung sửa đổi Nghị định 104/2024/NĐ-CP, Nghị định 291/2025/NĐ-CP bổ sung quy định về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.
Các quy trình ứng vốn, hoàn vốn và trách nhiệm giải trình được quy định chặt chẽ hơn, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và phát triển quỹ đất mới.
Quỹ phát triển đất tiếp tục được định hướng hoạt động theo nguyên tắc minh bạch, có thể kiểm toán và phù hợp với cơ chế ngân sách nhà nước.
Ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP không chỉ mang ý nghĩa hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai mà còn tác động trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng trong xã hội.
Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư
Những thay đổi về cách xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tài chính và chi phí đầu tư của doanh nghiệp.
Chủ đầu tư cần rà soát, cập nhật lại kế hoạch tài chính, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các hợp đồng chuyển nhượng có liên quan để tránh rủi ro phát sinh.
Đối với hộ gia đình, cá nhân
Đối với người dân, các quy định rõ ràng hơn về miễn, giảm tiền sử dụng đất giúp việc thực hiện hồ sơ thuận tiện và minh bạch. Người dân cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, nơi cư trú, và đối tượng chính sách (nếu có) để được xem xét miễn, giảm đúng quy định.
Cách xử lý tiền sử dụng đất đã nộp trước đây
Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định rõ cơ chế xử lý khoản tiền đã nộp theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP trước đó. Nếu sau khi tính lại theo quy định mới mà số tiền phải nộp cao hơn, người sử dụng đất phải nộp bổ sung phần chênh lệch.
Ngược lại, nếu số tiền tính lại thấp hơn, phần thừa sẽ được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính tiếp theo. Cơ chế này đảm bảo tính công bằng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn triển khai tại các địa phương.
Liên hệ tư vấn dịch vụ: Tư vấn thành lập công ty ở tphcm
Sau khi Nghị định 291/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân có liên quan đến hoạt động sử dụng đất cần nhanh chóng rà soát lại toàn bộ hồ sơ và nghĩa vụ tài chính của mình.
Rà soát hồ sơ, nghĩa vụ tài chính về đất
Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp cần rà soát hồ sơ đất đai, hợp đồng thuê đất và các văn bản xác định nghĩa vụ tài chính đã được ban hành. Cần phối hợp với cơ quan thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để xác định rõ ảnh hưởng của nghị định mới đối với từng trường hợp cụ thể.
Cập nhật phương án tài chính và hợp đồng
Doanh nghiệp bất động sản, khu công nghiệp hoặc đơn vị thuê đất của Nhà nước nên cập nhật lại phương án tài chính, điều chỉnh kế hoạch dòng tiền và hồ sơ thuế liên quan.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi.
Tác động dài hạn và ý nghĩa của Nghị định 291/2025/NĐ-CP
Việc ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP không chỉ mang tính kỹ thuật trong việc sửa đổi hai nghị định trước đó, mà còn thể hiện nỗ lực của Chính phủ trong việc hoàn thiện khung pháp lý về tài chính đất đai.
Văn bản hướng đến mục tiêu tăng tính minh bạch, thống nhất giữa các địa phương và đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất, đồng thời góp phần tạo môi trường đầu tư ổn định, minh bạch hơn cho thị trường bất động sản.
Nghị định cũng giúp cơ quan quản lý nhà nước có căn cứ rõ ràng hơn trong việc xác định, thu và sử dụng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần cải thiện nguồn thu ngân sách và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất quốc gia.
Xem thêm: Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai
Kết luận
Nghị định 291/2025/NĐ-CP là văn bản quan trọng, giúp hệ thống quy định về tài chính đất đai trở nên rõ ràng và đồng bộ hơn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân cần chủ động nghiên cứu nội dung nghị định để kịp thời cập nhật chính sách, thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và tận dụng các ưu đãi phù hợp.
Kế Toán Phạm Gia khuyến nghị các tổ chức, cá nhân thường xuyên theo dõi thông tin pháp lý mới từ cơ quan nhà nước để đảm bảo tuân thủ đúng quy định, tránh sai sót trong kê khai và nộp thuế liên quan đến đất đai.
Tham khảo — nguồn luật uy tín
Các văn bản hướng dẫn thi hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Văn phòng Chính phủ.
Chính Sách Hoàn Thuế Cho Doanh Nghiệp Xuất Khẩu
Hàng năm, hàng ngàn doanh nghiệp xuất khẩu tại Việt Nam bỏ lỡ cơ hội nhận lại một khoản tiền lớn từ việc hoàn thuế GTGT. Theo thống kê, chỉ có 25% doanh nghiệp thực hiện đúng và đủ các thủ tục hoàn thuế. Vậy đâu là lý do khiến nhiều doanh nghiệp bỏ lỡ...
Tiền Gửi Ngân Hàng Là Tài Sản Hay Nguồn Vốn
Giữa bối cảnh kinh tế nhiều biến động, quản lý dòng tiền trở thành bài toán sống còn đối với mọi doanh nghiệp. Trong đó, tiền gửi ngân hàng là tài sản hay nguồn vốn lại là một vấn đề tưởng chừng đơn giản nhưng không ít người còn nhầm lẫn. Kế Toán Thuế Phạm...
Quy Định Thuế Với Doanh Nghiệp Nhỏ Doanh Thu Dưới 3 Tỷ
Nhằm giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp siêu nhỏ, Nhà nước đã điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng liên quan đến thuế. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến nhóm doanh nghiệp có doanh thu thấp. Chính vì vậy, Kế Toán Phạm Gia sẽ phân tích chi tiết Quy Định...
